> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://academy.predium.de/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://academy.predium.de/fachwissen/regulatorik/gebaudemodernisierungsgesetz-gmodg.md). # Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ### Überblick Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) regelt die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland und die Wärmeversorgung von Gebäuden. Es hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzt und setzt zugleich die Europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) um. Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz am 10. Juli 2026 beschlossen, es wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Es gilt seit dem 29. Juli 2026. Viele Regeln greifen erst später, vor allem ab dem 1. Januar 2027, 2028 und 2030. **Gesetzestext:** [Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226](https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2026/226/regelungstext.pdf?__blob=publicationFile\&v=1) {% hint style="info" %} **Predium unterstützt beide Regelwerke**. Anforderungen aus dem GEG und dem GModG lassen sich gleichermaßen abbilden, zum Beispiel die Emissionsfaktoren nach Anlage 9 GEG oder nach Anlage 9 GModG. Energieausweise, die nach dem bisherigen GEG ausgestellt wurden, bleiben bis zu ihrem Ablauf gültig. Bestehende Ausweise können daher weiterhin in Predium berücksichtigt werden. {% endhint %} ### Heizung Das GModG schreibt keine bestimmte Heiztechnik vor. Es nennt in § 42 mehrere zulässige Optionen, darunter Wärmepumpen, Wärmenetze, Biomasse, Solarthermie, Hybridheizungen, hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplung sowie Gas, Öl und Flüssiggas. **Bio-Treppe (§ 43):** Wer eine neue Gasheizung, Ölheizung oder Flüssiggasheizung einbaut, muss schrittweise klimafreundliche Brennstoffe nutzen. Der Mindestanteil an der erzeugten Wärme beträgt: * 10 % ab dem 1. Januar 2029 * 15 % ab dem 1. Januar 2030 * 30 % ab dem 1. Januar 2035 * 60 % ab dem 1. Januar 2040 Als klimafreundliche Brennstoffe gelten Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie Wasserstoff und daraus hergestellte Derivate. Die Pflicht kann auch anders erfüllt werden, etwa durch Solarthermie oder bestimmte Hybridheizungen. Verpflichtet ist der Gebäudeeigentümer, bei einem anderen Betreiber der Anlage dieser. ### Energieausweis Die neuen Regeln zum Energieausweis (§§ 79 bis 88) gelten ab dem 1. Januar 2027. * **Digital:** Neue Energieausweise werden digital und maschinenlesbar ausgestellt. Eine Papierfassung gibt es auf Verlangen. * **Effizienzklassen:** Für Wohngebäude bleibt die Skala A+ bis H bestehen (§ 86 Abs. 1, Anlage 10). Für Nichtwohngebäude gilt neu die Skala A bis G (§ 86 Abs. 3, Anlage 10a). Klasse A bleibt Nichtwohngebäuden ohne fossile Emissionen am Standort vorbehalten. * **Ausweisarten:** * **Bedarfsausweis:** Er beruht auf einer energetischen Bilanzierung des Gebäudes (§ 81). * **Verbrauchsausweis:** Er beruht auf dem erfassten Endenergieverbrauch (§ 82). * **Wohngebäude:** Beide Ausweisarten sind möglich. Beim Verbrauchsausweis werden die Verbrauchsdaten von zwei Jahren ausgewertet. * **Nichtwohngebäude:** Nur Bedarfsausweise sind zulässig. * **Gemischt genutzte Gebäude:** Es gibt einen Energieausweis pro Gebäude, unabhängig von der Nutzungsart. Das Gebäude wird nach seiner überwiegenden Nutzung als Wohngebäude oder Nichtwohngebäude eingeordnet. Weicht ein Teil der Nutzung ab, zum Beispiel eine Arztpraxis im Erdgeschoss, wird er über eine Zonierung berücksichtigt. Zulässig ist nur der Bedarfsausweis. * **Anlässe:** Ein Energieausweis ist bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung relevant, künftig ausdrücklich auch bei der Verlängerung dieser Verträge. Er muss potenziellen Vertragspartnern rechtzeitig vorgelegt werden. * **Neubauten:** Bei Neubauten wird später auch der Bericht zu den Treibhausgasemissionen über den Lebenszyklus Teil des Ausweises (siehe [Neubau](#neubau)). ### Nichtwohngebäude **Mindestvorgaben (§§ 40 und 41):** Eigentümer bestehender Nichtwohngebäude müssen mit geeigneten Maßnahmen dafür sorgen, dass der Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung einen Grenzwert nicht überschreitet. Er liegt bezogen auf das Referenzgebäude beim: * 3,5-Fachen ab dem 1. Januar 2030 * 2,95-Fachen ab dem 1. Januar 2033 Die Anforderung gilt als erfüllt, wenn das Gebäude ab 1996 errichtet wurde, mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995 erreicht, überwiegend mit Biomasse oder einer Wärmepumpe beheizt wird oder an Fernwärme angeschlossen ist. Es gibt Ausnahmen, etwa für Denkmäler, geplanten Abriss oder wirtschaftliche Unzumutbarkeit. Den Nachweis müssen Eigentümer auf Verlangen der zuständigen Landesbehörde führen. **Gebäudeautomation (§ 56):** Nichtwohngebäude mit einer Heizungsanlage, Klimaanlage oder Lüftungsanlage über 70 kW müssen bis zum 31. Dezember 2029 mit Gebäudeautomation und Gebäudesteuerung ausgestattet sein, soweit das technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist. ### Neubau * **Nullemissionsgebäude:** Neue öffentliche Nichtwohngebäude, die von Behörden genutzt werden, müssen ab dem 1. Januar 2028 Nullemissionsgebäude sein, alle anderen Neubauten ab dem 1. Januar 2030 (§§ 10a und 10). Das heißt vor allem: keine fossilen Brennstoffe am Gebäude oder auf dem Grundstück und ein sehr geringer Energiebedarf. * **Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen:** Bei Neubauten müssen die Treibhausgasemissionen von der Herstellung der Baustoffe bis zum Rückbau berechnet und im Energieausweis angegeben werden. Das gilt ab dem 1. Januar 2028 für Neubauten über 1.000 m² Nutzfläche und ab dem 1. Januar 2030 für alle Neubauten. Berechnet wird nach DIN SPEC 91606. * **Solarenergie (§ 106):** Das GModG führt stufenweise bundesweite Solarpflichten ein, zuerst für neue öffentliche Gebäude und neue Nichtwohngebäude über 250 m², später für neue Wohngebäude. Die Stufen stehen im Zeitplan. Weitergehende Vorgaben der Länder bleiben möglich. ### Kosten für Vermieter und Mieter Das GModG erweitert die Aufteilung von Heizkosten zwischen Vermieter und Mieter. Sie betrifft Wohnraummietverhältnisse, in denen eine Gasheizung, Ölheizung oder Flüssiggasheizung nach der Bio-Treppe betrieben wird. Vermieter und Mieter tragen folgende Kosten grundsätzlich je zur Hälfte: * die Netzentgelte für Gas und die CO₂-Kosten ab dem 1. Januar 2028 * die Kosten des vorgeschriebenen Brennstoffanteils ab dem 1. Januar 2029, begrenzt auf einen Brennstoffanteil von höchstens 30 % Neu sind außerdem eine Missbrauchskontrolle durch das Bundeskartellamt für den Preis des vorgeschriebenen Brennstoffanteils (§ 3a) und eine Härtefallregel für bestimmte Vermieter (§ 5d). Die Einzelheiten stehen im Kapitel zum CO₂-Kostenaufteilungsgesetz. ### Zeitplan
DatumWas giltParagraf
29. Juli 2026Gesetz tritt in Kraft, unter anderem die Heizungsregeln mit der Bio-Treppe (Pflichtstufen erst ab 2029)§§ 42 bis 46
1. Dezember 2026Bundesregierung legt das Gesetz zur Grüngasquote und Grünheizölquote vor§ 42a
1. Januar 2027Neue Regeln zu Energieausweisen, Mindestvorgaben für Nichtwohngebäude, erste Stufe der Solarpflicht für neue öffentliche Nichtwohngebäude und neue Nichtwohngebäude über 250 m²§§ 40, 41, 79 bis 88, 106
1. Januar 2028Nullemissionsgebäude für neue öffentliche Nichtwohngebäude mit Behördennutzung; Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen für Neubauten über 1.000 m²; hälftige Teilung von Netzentgelten und CO₂-Kosten; Solarpflicht für bestehende öffentliche Nichtwohngebäude über 2.000 m² und bestehende Nichtwohngebäude über 500 m² bei Sanierung§§ 10a, 85, 106
1. Januar 2029Bio-Treppe: 10 %; hälftige Teilung der Kosten des Brennstoffanteils; Solarpflicht für bestehende öffentliche Nichtwohngebäude über 750 m²§§ 43, 106
31. Dezember 2029Gebäudeautomation für Nichtwohngebäude über 70 kW§ 56
1. Januar 2030Bio-Treppe: 15 %; Nullemissionsgebäude für alle Neubauten; Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen für alle Neubauten; Mindestvorgabe 3,5-Faches; Solarpflicht für neue Wohngebäude und neue überdachte Parkplätze§§ 10, 40, 43, 106
1. Januar 2031Solarpflicht für bestehende öffentliche Nichtwohngebäude über 250 m²§ 106
1. Januar 2033Mindestvorgabe 2,95-Faches für Nichtwohngebäude§ 40
1. Januar 2035Bio-Treppe: 30 %§ 43
1. Januar 2040Bio-Treppe: 60 %§ 43
2045Gas, Öl und Flüssiggas zur Gebäudewärme sollen klimaneutral sein (Grüngasquote und Grünheizölquote)§ 42a
### Was das für die Immobilienwirtschaft bedeutet * **Heizung:** Eigentümer haben mehr Wahlfreiheit bei der Technik. Bei neuen Gas- und Ölheizungen steigen die Anforderungen an den Brennstoff und die Kosten für Vermieter, deshalb lohnt der Blick auf die Gesamtkosten über die Nutzungsdauer. * **Nichtwohngebäude:** Mindestvorgaben ab 2030 und Gebäudeautomation bis Ende 2029 erfordern Planungsvorlauf. Sinnvoll ist, den Bestand früh zu prüfen. * **Energieausweis:** Die Ausweisart und die Skala hängen von der Nutzung ab. Bei gemischt genutzten Gebäuden und Nichtwohngebäuden braucht es einen bilanzierten Ausweis. * **Neubau und Solar:** Nullemissionsstandard, Lebenszyklus-Emissionen und Solarpflichten gehören früh in die Planung. --- # Agent Instructions This documentation is published with GitBook. GitBook is the documentation platform designed so that both humans and AI agents can read, navigate, and reason over technical content effectively. Learn more at gitbook.com. ## Querying This Documentation If you need additional information that is not directly available in this page, you can query the documentation by asking a question. Perform an HTTP GET request on the following URL with the `ask` and `goal` query parameters: ``` GET https://academy.predium.de/fachwissen/regulatorik/gebaudemodernisierungsgesetz-gmodg.md?ask=&goal= ``` `ask` is the immediate question: it should be specific, self-contained, and written in natural language. `goal` is what the user is ultimately trying to achieve, the reason they need the answer. Sharing it helps GitBook give you a better, more relevant answer. A goal is most helpful when it describes the outcome the user wants rather than restating the question. For example, with `ask=how do I create an API token`, a goal like `automate deployments from our CI pipeline` lets GitBook tailor the answer to that use case. The response will contain a direct answer to the question and relevant excerpts and sources from the documentation. Use this mechanism when the answer is not explicitly present in the current page, you need clarification or additional context, or you want to retrieve related documentation sections.