> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://academy.predium.de/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://academy.predium.de/fachwissen/berechnungsgrundlagen/flachen.md).

# Flächen

So ermittelt und verwendet Predium die unterschiedlichen Flächen eines Gebäudes.

### Worum geht es?

Predium unterscheidet zwischen **Mietflächen**, die die Nutzungs- und Mieterstruktur eines Gebäudes abbilden, und der **Energiebezugsfläche (EBF)**, die als Grundlage für die Berechnung flächenbezogener Energie- und Emissionskennzahlen dient.

### Auf einen Blick

| Flächenart                    | Zweck                                                             |
| ----------------------------- | ----------------------------------------------------------------- |
| **Mietfläche (MF)**           | Vermietbare Flächen und deren Nutzung, etwa Wohnen oder Gewerbe   |
| **Energiebezugsfläche (EBF)** | Konditionierte Gebäudefläche für Energie- und Emissionskennzahlen |
| **Nettogrundfläche (NGF)**    | Grundfläche ohne Konstruktionsflächen                             |
| **Bruttogrundfläche (BGF)**   | Gesamte Grundfläche einschließlich der Konstruktionsflächen       |
| **Allgemeinfläche (AF)**      | Gemeinschaftlich genutzte Flächen, etwa Flure und Treppenhäuser   |

Diese Flächen unterstützen die energetische Bewertung, Kennzahlenberechnung und Nutzungsanalyse.

### Mietflächen

Die Mietfläche beschreibt die vermietbaren Flächen eines Gebäudes und deren Nutzungsstruktur.

Dazu gehören beispielsweise:

* Wohnungen
* Gewerbeeinheiten

Sie bilden die Grundlage für die **Verbrauchszuordnung und Mieterstrukturanalysen**.

### Energiebezugsflächen

Die Energiebezugsfläche beschreibt die für die energetische Bewertung relevante Gebäudefläche.

Sie dient als Bezugsgröße für flächenbezogene Kennzahlen in der bedarfsbasierten Analyse:

* **Endenergieintensität:** kWh/(m²·a)
* **CO₂-Emissionsintensität:** kg CO₂e/(m²·a)

#### Ermittlung der Energiebezugsfläche

Predium übernimmt die Energiebezugsfläche aus dem Energieausweis.

Dabei werden je nach Gebäudetyp unterschiedliche Flächenangaben verwendet:

* **Wohngebäude:** Gebäudenutzfläche (Aₙ) aus dem Energieausweis
* **Nichtwohngebäude:** Nettogrundfläche aus dem Energieausweis
* **Mischgebäude:** Gebäudenutzfläche für den Wohnanteil und Nettogrundfläche für den Nichtwohnanteil

{% hint style="warning" %}
Die Energiebezugsfläche muss nicht der Summe der Mietflächen entsprechen. Beide Flächen beschreiben unterschiedliche Gebäudeaspekte.
{% endhint %}

### Flächen und Umrechnungsfaktoren

Predium schätzt die Bruttogrundfläche, Nettogrundfläche, Mietfläche und Allgemeinfläche auf Basis der Energiebezugsfläche (EBF) mithilfe von Umrechnungsfaktoren.

{% tabs %}
{% tab title="Wohngebäude" %}

| Flächenart   | Umrechnung oder Quelle                   |
| ------------ | ---------------------------------------- |
| BGF          | `BGF = NGF / 0,85 (1)`                   |
| NGF          | `NGF = MF + AF`                          |
| EBF          | Gebäudenutzfläche aus dem Energieausweis |
| MF           | `MF = EBF × 0,84 (2)`                    |
| AF           | `AF = MF × Faktor (4)`                   |
| {% endtab %} |                                          |

{% tab title="Nichtwohngebäude" %}

| Flächenart   | Umrechnung oder Quelle                  |
| ------------ | --------------------------------------- |
| BGF          | `BGF = NGF / 0,85 (1)`                  |
| NGF          | `NGF = EBF`                             |
| EBF          | Nettogrundfläche aus dem Energieausweis |
| MF           | `MF = EBF × 0,96 (3)`                   |
| AF           | `AF = NGF - MF`                         |
| {% endtab %} |                                         |

{% tab title="Mischgebäude" %}

| Flächenart    | Umrechnung oder Quelle                                        |
| ------------- | ------------------------------------------------------------- |
| BGF           | `BGF = NGF / 0,85 (1)`                                        |
| NGF           | `NGF = MF + AF`                                               |
| EBF           | Gebäudenutzfläche und Nettogrundfläche aus dem Energieausweis |
| MF            | `MF = EBF_W × 0,84 + EBF_NW × 0,96`                           |
| AF            | `AF = MF × Faktor (4)`                                        |
| {% endtab %}  |                                                               |
| {% endtabs %} |                                                               |

### Quellen

1. [Regeln für Energieverbrauchs- und Vergleichswerte im Nichtwohngebäudebestand](https://www.bundesanzeiger.de/pub/publication/GZb2vlJQJe1XCpSyM6h?0)
2. [Gebäudeenergiegesetz (GEG), § 82 Energieverbrauchsausweis](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__82.html#:~:text=%C2%A7%2082%20Energieverbrauchsausweis,2%20bis%205%20zu%20berechnen.)
3. [Development appraisal methodology](https://www.london.gov.uk/sites/default/files/attachment_6.3_-_development_appraisal_methodology.pdf)
4. [GRESB Dokumentation: Property types classification](https://documents.gresb.com/generated_files/real_estate/2024/real_estate/reference_guide/complete.html#property_types_classification)


---

# Agent Instructions
This documentation is published with GitBook. GitBook is the documentation platform designed so that both humans and AI agents can read, navigate, and reason over technical content effectively. Learn more at gitbook.com.

## Querying This Documentation
If you need additional information that is not directly available in this page, you can query the documentation by asking a question.

Perform an HTTP GET request on the following URL with the `ask` and `goal` query parameters:

```
GET https://academy.predium.de/fachwissen/berechnungsgrundlagen/flachen.md?ask=<question>&goal=<user_goal>
```

`ask` is the immediate question: it should be specific, self-contained, and written in natural language.
`goal` is what the user is ultimately trying to achieve, the reason they need the answer. Sharing it helps GitBook give you a better, more relevant answer. A goal is most helpful when it describes the outcome the user wants rather than restating the question. For example, with `ask=how do I create an API token`, a goal like `automate deployments from our CI pipeline` lets GitBook tailor the answer to that use case.

The response will contain a direct answer to the question and relevant excerpts and sources from the documentation.

Use this mechanism when the answer is not explicitly present in the current page, you need clarification or additional context, or you want to retrieve related documentation sections.